■一针见血 小区公共收益您听说过吗？

近日，上海某小区业主委员会因核查所在小区公共收益，与物业公司引发纠纷。事情的起因是这家小区的业委会向物业公司发函，要求对小区停车收费情况进行核查；在遭物业公司拒绝后，业委会在小区电梯等候厅屏幕上滚动播放物业公司的“劣迹”。物业公司向法院起诉业委会侵犯其名誉权。最终的结果是上海市虹口区人民法院二审判决，驳回物业公司的诉请。此案因涉及小区公共收益的分配、使用和监督，关乎居民切身利益，引发广泛关注。

什么是小区公共收益？据《民法典》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，同时明确建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。如果非要再说得通俗一点，那就是小区公共区域的广告收益、小区公共区域停车费收益；小区公共区域内租赁的门面、摊位收益；利用小区公共配套设施如球场、会所、游泳池、活动室等经营收入；部分通信运营管理费……仔细算下来，一年要有不少钱呢。但在现实场景中，常见的是物业各种花式催缴物业费，而业主往往无法充分享受与所缴纳物业费相当的服务，更别提享有对小区公共收益的分配权了。不客气地讲，不少小区的物业都把自己当成了小区的主人，收费不透明，服务质量低，有的态度蛮横，对业主发号施令。事实上，物业公司与业主是平等的民事法律主体，不是管理与被管理的关系，业主缴纳物业费，物业公司按规定或合同约定提供服务。但事实上，所谓的小区公共收益一直是一种“沉没的权利”：一方面，人们对这类“利益”缺乏主观感知，有些甚至不知道它的存在；另一方面，就客观条件来说，此类“权利”的实现也是障碍重重。小区物业常在而业委会不常有，这种存在结构缺陷的小区治理结构，注定了业主权利被虚置会成为常态。

小区公共收益如何使用，这不仅关乎业主权益，也关乎小区秩序、社会秩序，同时还关乎物业服务行业健康发展。两年前，中消协调查了全国148个住宅小区，发现消费者给物业打出的满意度综合得分仅有62.59分，刚刚过了及格线。尽管如此，一些网友们还是嫌高，有网友留言说自己的小区应该只得20分。这其中最根本的原因是我国绝大多数小区在建设之初就由开发商选定了物业，只能等到业主入住之后，再成立业委会，主持物业招投标。然而，城市里人们普遍工作繁忙，业主委员会成立率不高，多数小区居民对业委会工作关注不够，参与意愿不强。而且，业委会作为松散的组织，如果没有管理部门的支持，很难正常开展工作，这就在很大程度上造成物业公司事实垄断，“说不得、轰不走”的问题较为严重。

要想解决这个问题，加强物业监管力度非常必要。只有把物业管理纳入社区治理范畴，强化信用约束，促使多元主体共同参与基层治理，才能一步步提升业主的获得感、幸福感、安全感。否则，物业的傲慢与无理，将让人永不消停。

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