垃圾堆积无人清理 物业收入少管不好 老旧小区该咋管？

一老旧小区堆积的垃圾，经记者多方协调后被清理，面貌焕然一新。

垃圾堆积如山、环境卫生脏乱差、物业不作为……连日来，记者接到多起老旧小区垃圾堆放问题。从投诉中了解到，有的老旧小区没有物业，有的物业管得很差，一些居民因物业“服务差”不缴费，而物业也往往以“入不敷出”为由敷衍了事，形成恶性循环。那么能否破解老旧小区“管不好”的难题呢？记者采访了市民、社区、物业公司、网友及相关专家，来看看他们怎么说。

现象

老旧小区垃圾堆积频频发生

2月15日，城关区青白石沙金坪采石段家属院东侧公厕旁垃圾无人清理，导致垃圾堆积如山，臭气熏天，居民出行也受到了影响。此问题曝光后，相关部门虽然进行了协调，但历史遗留问题移交不清，导致清理垃圾问题搁浅。随后，经过记者多方协调，3月23日，堆积在家属院东侧公厕旁的垃圾终于被清理干净。

3月14日，城关区民主东路统建办家属院大门前，堆积了大量生活垃圾，不仅臭气熏天，还影响了居民正常出行。当天，城关区团结新村街道和天平街社区得知此事后，立即组织车辆和清洁人员，仅用半小时，便将大门前生活垃圾全部清理干净。同时，还与业主委员会协商，制定小区保洁长效机制管理措施。记者采访得知，这个家属院属于老旧小区，大概有100多家住户，由于种种原因，有一家物业公司撤场不干了，所以造成物业无人管理，尤其是生活垃圾没有人清理。虽然问题相对较多，好在社区书记及时上报街道，并积极联系清运车辆和人员立即清理，而对于今后的长效机制管理，又摆在了社区和业主委员会面前。

3月17日，西固区阀门厂家属院北区停车场堆放大量建筑垃圾和生活垃圾，已有四五个月无人清理了，既影响居民正常生活，又存在火灾隐患。记者将此情况向小区兰州国资利民物业站反馈后，当晚，物业公司组织车辆和人员，对垃圾进行了及时清运，消除了居民的疑虑和担心。

难题

物业公司运营成本高

服务质量下降

“物业费不提高，反过来又影响物业服务的质量，形成恶性循环。”甘肃正力阳物业管理有限公司宁总说，目前，很多老旧小区物业费仍是0.4元/平方米，一户人家一年交不了几个钱，但物业人工开支上面较大，比如保洁、保安等，可以说一个小区的物业费和卫生费，养活不了几个保安和保洁，所以，物业收入微薄，怎么来给小区居民服务？还有，很多老旧小区的居民缺乏服务缴费观念，这让部分小区物业管理工作难以持续。

“市场化的物业公司由于运营成本高，偏重追求经济效益，一旦物业费收取率不高，服务质量就会下降，物业公司与老百姓之间的不信任一步步加剧。”正力阳物业公司宁总分析认为，老旧小区公共基础薄弱，物业费收取标准低，特别是居民通过缴纳物业费换取服务的意识不强，加上市场化运营模式，导致居民对物业公司形成了对立、抵触的情绪。

据了解，按照有关程序，国有物业接管老旧小区，需要物业公司、社区、居民签订三方协议。有业主委员会的小区，业主委员会代表居民签订即可；而无业主委员会的，需60%以上居民同意并签字，物业才能接管。“没有业主委员会的小区，许多居民不愿意出面签字，60%同意很难达到。而要成立业主委员会也不是容 易的事儿，问题又陷入业主委员会、物业、居民……无限循环中。”新九州花园二号区居民张琪如是说。

■多方支招

律师：

处理好社区建设与物业管理的关系

甘肃诚信律师事务所律师潘从金：物业管理是一种企业行为，而社区建设则是一种社会职能，二者不可替代，但又互相配合，在实施具体的经营、管理中是密切联系、相互依存的。在社区建设中，街道、社区居委会处于领导地位，一方面要通过加强社区的精神文明建设，使居民群众牢固树立良好的思想道德风尚；另一方面也要积极促进居民群众物业管理观念的转变，积极支持物业公司的管理并提出建设性的意见，为老旧小区实施物业管理创造良好条件。物业公司要采取多种形式进行物业管理有关政策法规和知识的宣传，让公众理解实施物业管理的意义，提高广大群众对物业管理的认知程度，同时不断提高服务质量和水平，为营造一个安全、美好、舒适的生活居住环境而共同努力。

网友：

物业服务质量不尽如人意 业主缺乏对现代物业管理方式的认同感

网友@哆哆迷说：一些引入物业管理的老旧小区，一方面由于主要是地方国企下属或者小型物业公司，服务质量不尽如人意；另一方面老旧小区难以成立业委会，规模稍大的物业公司在提供服务时也是敷衍了事，导致小区基本处于半瘫痪状态， 业主与物业关系紧张。再加上小区建成时间长，没有进行相应的保养，又存在着路面破损、墙壁渗水、墙体脱落、管道堵漏等工程质量问题，小区历史遗留问题急需解决。

网友@雪山来客说：由于老旧小区的居民对于“花钱买服务”的意识较差，缺乏对现代物业管理方式的认同感，认为物业就是变相向居民要钱，不同意缴纳任何物业管理费用，公共维修资金难以筹集，物业管理费收缴率低、提升困难。

网友@高乐高说：随着对物业服务质量要求的提高，管理成本相应增加，提高物业费成为一些老旧小区的突出矛盾，然而物业费不提高，反过来又影响物业服务的质量，形成恶性循环。要想提高小区环境，老旧小区住户要接纳现代物业管理方式，共同提高思想和服务。

专家：

探索物业新模式 提高居民“花钱买服务”的意识

兰州市物业管理行业协会会长张勇：解决老旧住宅小区的物业服务难题，应结合小区自身实际情况，因地制宜，探索物业服务的新模式，以实现老旧小区物业服务的良性发展，使小区环境得到全面和可持续的改善，让居民生活得更加舒心，促使社区和谐发展。首先，对规模比较小、物业公司不愿意接管的老旧小区，街道或社区居委会等或者行业主管部门可以牵头搭线，将其中无人管理的若干个相邻小区进行合并，一起打包给同一家专业的物业服务公司，实现大规模集中管理，在卫生保洁、绿化管理、秩序维护、设备维修等方面实现资源共享。一方面可以适当地降低物业公司的经营成本，另一方面也可以让业主实现以较低的物业服务费就能获得较为满意的物业服务。政府要对愿意承担的专业物业服务公司进行相关政策的普及，帮助企业减少服务过程的难度，增加企业运行的途径等。向政府申请小区改造资金，引导政府以不同形式向小区注入资金，例如申请政府协助基础设施的建设等。另外，政府还出台了相关的小区改造政策，例如税收的减免等，缓解改造单位的施工压力。

其二，对居民经济条件较差、不能封闭的老旧小区，可以实行行业、社区党组织共同组织搭建小区党建平台及有物业服务企业参与的基层党组织，在小区建立基层党组织，通过公开推荐或民主选举，选取具备奉献精神和责任心的居民党员代表，并发展成支部委员，成立“党建物业服务中心”，通过居民协商解决小区的环境卫生、停车收费和公共安全等问题，实现物业服务的基层治理。党建物业服务中心可以多种方式，按“就近、就地、就需”的原则来配备党员管家，把党建服务延伸至居民家门口，负责监督所在楼宇的卫生打扫、垃圾投放、走廊通畅、设施设备无占用等情况，发现问题立即通知整改，帮助居民解决烦心事、琐碎事，形成邻里相亲、共育和谐的良好氛围。同时，可以招聘小区内的下岗职工或低保住户为物业社工，负责保洁、安保等比较简单的服务工作。一方面，为小区弱势群体解决就业和生活保障问题；另一方面，能够以较低的经营成本为居民维护和保障小区和谐的生活环境。

其三，社区居委会可以引导小区居民成立物业服务委员会，代行部分基本的物业服务职能，通过居民民主协商实现自治管理，以形成“花钱买服务”来维护小区生活环境的购买意识。以集中收费、分类管理的方式对小区实现物业服务，由物业服务委员会根据居民的服务需求，直接委托保洁公司、保安公司、绿化公司和维修公司等专业公司，对小区进行日常的保洁管理、安保管理、绿化管理和设备维修管理等，并定期公示物业费用使用情况。

兰州日报社全媒体记者 桑杰才让 孙建荣 文/图

责任编辑：张军