精装房漏水 租客退租 损失谁来赔？ 法院：开发商赔偿租金 物业无责

林先生遇上精装房变“惊装”房的糟心事，房屋漏水严重，维修时间又一拖再拖，导致房屋无法继续出租。林先生因此将开发商和物业公司告上法庭，索要损失赔偿。12月14日，兰州新区法院作出判决：由开发商赔偿林先生的租金损失。

业主林某购买了某小区的精装修房屋一套，该楼盘开发商为Z公司，物业管理公司为H公司。Z公司、H公司就涉案房产签订有《房屋使用说明书 房屋质量保证书》，约定Z公司对屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏承担5年质量保修期限，H公司受委托接收用户维修联系单。

林某于2018年底收房并将房屋出租。2019年初，房屋出现卫生间顶部漏水、大理石地板开裂、部分墙皮脱落现象，林某联系H公司维修，但一直未有人上门服务。租户难以忍受漏水情况，于2020年9月搬走。

2020年9月29日，Z公司终于开始维修。维修期间，林某十分配合，没有出现过因自身原因导致维修进度拖延的情况，但直至2020年12月20日，Z公司才将卫生间防水重新做好。林某认为修复期过长，他向法院提起诉讼，要求开发商Z公司、物业H公司赔偿维修期间的房屋租金和物业费。

法院经审理，认定Z公司所交付的房屋确实存在质量瑕疵，作为精装房的开发商，Z公司应依法足额赔偿修复期间给业主造成的租金损失。而H公司仅是受托接收及反馈业主报修信息的物业服务企业，并非房屋质量的保证人，房产产生质量问题的地方也非建筑物的共有部分，不属于物业公司日常管理和维护的范畴，故H公司无需承担赔偿责任。法院遂判令开发商Z公司赔偿业主林某2020年9月29日至2020年12月20日租金损失8200元。

■法官答疑

精装房遭遇装修质量问题并非个例，当业主遇到精装房质量出现问题且造成损失后，应该找谁维权索偿？法官对此作出以下解答。

首先，明确开发商的赔偿范围。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。此处的其他损失一般为房产因维修而无法居住使用导致的间接损失，若房产用于出租，这里的“其他损失”主要为租金损失。只要业主在维修期间未存在因不配合等自身原因导致修复期间被不合理延长的情况，损失范围就应认定为整个修复期间的租金损失。

其次，物业公司是否需要连带承担赔偿责任？通常情况下，开发商会委托物业公司代为收取业主的报修信息，双方之间形成委托关系。物业公司此时的身份仅是接收及反馈业主报修信息的受托人，并非房屋质量的保证人，只要房屋产生质量问题的地方非建筑物的共有部分，不属于物业公司日常管理和维护的范畴，则物业公司仅需举证证明其有就业主的报修信息积极反馈、沟通、协调，未怠于履行受托义务，便无需承担房产维修期间的损失赔偿责任。

兰州日报社全媒体记者 许沛洁