样板房与实际房屋不一致 购房者该如何维权？ 听听办案法官和律师怎么说

随着房地产市场中精装期房越来越多，开发商交付的房屋与样板房存在差异的情况也时有发生。购房者能否以样板房作为开发商交付房屋的标准？若开发商交付房屋与样板房不一致，购房者能否以此要求解除合同？在购房初期，购房者该如何避坑？今天，让我们通过案例，听听办案法官和律师怎么说。

购房者：

实际房屋与样板房“货不对板”

杨先生为改善居住条件，准备在西固区一处新开发的楼盘购买房屋。销售人员热情地将杨先生带到该公司精心打造的样板房，并称：小区所有住宅楼正在建设中，将来实际交付的房屋与样板房在结构布局、内部设计上完全一致。如果马上预订房屋，还可免费获赠面积在20至40平方米之间的“拓展间”一间。于是，杨先生当场预订了一套110平方米的复式房，并与开发商签订了《商品房买卖合同》。之后，杨先生按合同约定支付首付款并办了按揭贷款手续。

房屋落成后，杨先生大失所望，实际交付的房屋与他之前看到的样板房严重不符：不仅没有之前承诺的落地窗、新风系统、楼梯等设施，而且面积严重缩水，地面有明显裂痕，进门处有一个严重影响美观和采光的承重梁，开发商承诺免费赠送的“拓展间”实际上是二楼浇筑而来，存在严重的安全隐患。诸多不满意让杨先生选择退房，可工作人员对此置之不理，杨先生索性将开发商起诉至西固法院。

被告开发商向法庭提交了自己的答辩意见：样板房只是对房屋的宣传展示，样板房本身就是临时搭建，所以没有展示承重墙、横梁、下水管道、消防管道等设施，而这些设施都是房屋建设所必需的，购房者对此应有明确的认识。此外，《商品房买卖合同》中明确约定“实际交付标准以本合同中的户型设计为准”，故杨先生无权索赔；至于“拓展间”的安全隐患问题，被告称房屋交付之前已通过了相关单位的质量验收，确无任何安全隐患，杨先生的主张与实际情况不符。

在办案法官的主持下，最终双方达成调解协议——被告开发商同意向杨先生退还部分款项并承担本案的诉讼费。

法官：

仔细审查购房合同是关键

针对开发商交付房屋与样板房“货不对板”的问题，消费者该如何维权？该怎样避坑？审理该案的法官有话要说。

目前，我国有多部法律法规对房屋与样板房不符的情况作出了规定，例如《中华人民共和国民法典》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》《商品房销售管理办法》《城市房地产开发经营管理条例》等。其中，《商品房销售管理办法》第三十一条明确规定：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”

既然如此，为什么在司法实践中大部分购房者遇到此类情况时很难维护自身的权益？问题的关键出在购房合同。购房合同一般是由开发商提供的格式合同，里面除了涉及房屋面积、价款等具体内容会由合同双方视实际情况单独约定外，其余条款均由开发商单独拟定。虽然法律规定格式合同的解释遵循有利于消费者的原则，但很多开发商为了规避对自己不利的情况发生，在合同中加入一些看似意义明确但却令购房者难以理解的表述；更有甚者，会将一些对自己有利的条款放在合同中一些不起眼的位置，许多购房者面对动辄数十页的购房合同根本无暇分析这些条款的深层含义，仅凭自己对样板间的好感就签字确认，致使在权益受损后难以索赔。因此，购房者应当仔细阅读购房合同中的每一个条款，对不理解的地方要求开发商说明，必要时还可要求开发商将说明的内容添加在合同条款之中。对于样板房，法官坦言，由于如今绝大部分开发商都会在购房合同中加上“样板房仅供参考”之类的表述，加之开发商在设置样板房时不考虑成本，不惜重金做到尽善尽美，因此，购房者在参观样板房时，应将关注的重点放在房屋的布局结构上，而不是被内部的装修吸引。

律师：

这样做可降低购房法律风险

为了降低被样板房吸引而冲动购房的法律风险，甘肃久铭律师事务所的阮律师给出了几点建议：一是购买期房时，要注意开发商关于样板房的文字提示，或向销售人员了解清楚房屋的实际交付标准，确定清楚了再决定是否购买；二是如果开发商承诺实际交付的房屋是与样板房一致的，购房者应当通过录像、拍照等方式将样板间的原貌固定下来，并要求开发商以书面形式明确，并与开发商在合同中约定清楚相应的违约责任；三是如购房者已经遇到样板房与开发商实际交付房屋不一致的情况，建议及时咨询专业律师，在律师指引下尽快固定相关证据，最大程度维护自身合法权益。

兰州日报社全媒体记者 许沛洁