国务院陆续出台抑制房价过快上涨政策后，温州炒房团们的日子也不好过。据新华网

    初遇资金危机

    “真没想到，资金面的变化会这么快，我们公司开盘的时机其实也就晚了１个月。”张少国（化名）是温州某房产公司董事长，这家公司及其分支机构目前在江苏北部的一个县，四川、广东、安徽和湖南都有楼盘。其中江苏、广东和四川的楼盘到２００９年１０月下旬就已符合开盘要求，但为了拿到更好的卖价，他们一直捂着没有开盘。而正因为拖过了２个月的黄金时期，张少国公司的３个楼盘回笼资金成了很大问题。

    张少国是温州最早一批炒房团成员。早在１９９７年，他就在杭州投资置业，到２００５年时，资金投资回报超过３００％。然后，他就组织一帮亲友将钱转向了房地产开发。张少国表示，在温州像他这样完成炒房客到房地产商转变的，绝不会少于１０００家。

    那么，这些放大版的炒房团，如何应对这次宏观调控呢？

    “我们的楼盘２００９年１０月下旬就符合开盘要求，当时我征求了公司其他股东的看法，是否立即开盘，他们的观点是现在房价还在暴涨，应该捂一捂再说。我当时确实考虑到了风险，但说实话，我当时的观点是和股东们一致的。”张少国表示，如果他们从１０月下旬符合条件后立即开盘，按照当时的销售形势，目前广州、苏北和成都的楼盘应该已回笼了９５％以上的资金，但将开盘日期选择在了１２月底后，目前只卖掉了２０％的房子。

    “按照目前的售楼进度，将这些楼盘全部卖光估计要到２０１１年初，而且房地产市场还有进一步下调的可能，能否保证现在的房价还很难说。”张少国表示，正是因为这样，他才被迫决定提前把项目转让给别人。

    “我们的项目按目前的市值大约是１３亿至１４亿元，目前已回笼了２亿多的资金，我准备把这些项目打包卖掉，打包价是１０亿元。”然而，张少国表示，即使降价３亿至４亿元处理，但愿意接盘者仍寥寥无几。

    据了解内情的人士分析，张少国之所以愿意降价处理这些楼盘，主要还是因为他们的房地产开发资金来源是民间资本。而民间资本的利率普遍是银行贷款利率的２倍以上，有的高达４倍，这使得他们对回款速度要求很强。张少国坦承，“我的项目共投入４亿至５亿，其中自有资金为１亿多元，目前的资金成本大约是２０％，３亿的资金一年的利息款就是６０００万元，这在温州房地产企业中绝对算不上高。加上这些楼盘的营销成本大约是５％，那实际上市值１３亿至１４亿元的楼盘，真正落到我账上的也就１１亿至１２亿元左右，这还没有算上接下去一年楼价可能下跌的。”张少国表示。

    空方占据明显优势

    事实上，遇到资金问题的楼盘绝不只是张少国一家，但像张少国这样整体出售项目的企业还并不多。

    刘剑明是温州一家地产中介机构的总裁，他告诉记者，“目前温州炒房团对后市的看法是有分歧的，那些获利较多、追求保守的炒房客早在２００９年８至１０月就选择了回笼资金，落袋为安。但有些激进的投资者，到１２月份还在出手买房。”但刘剑明承认，到了２０１０年１月，激进的投资者已明显减少，空方占据优势。

    “我炒房一直主张要关注政策变化，不要追求太过分的利润，２００９年３月，政府号召大家买房，我们就买，２００９年底，政府号召要抑制房价过快上涨，我们就卖，这是很简单的道理。”乐清人洪修益早在２００９年１１月就把手头的６套房子挂牌出售，办好所有的手续和款项是在１２月底。根据洪的介绍，这些房产都是他在２００１年、２００５年和２００７年购买的，就是这些房子，他也完成了从百万富翁到千万富翁的转变，整体收益率达４００％。

    关键是调控周期

    事实上，对温州炒房团多数成员来说，房地产宏观调控已成定局，房价在全国多数城市会出现小幅下跌也基本形成共识，但对炒房客来说，目前他们最关心的还是调控周期。

    “如果宏观调控周期长达２至３年，而且调控的政策还会进一步严厉，我们的日子就麻烦了。”张少国表示，目前温州在全国各地的楼盘开发资金，８０％以上是通过民间借贷获得的，而且多数资金年成本超过２５％，如果楼盘出现半年滞销，他们肯定会打折出售，如果出现两年以上滞销，那许多温州中小房地产企业会资金链断裂。

    在这样的情况下，房地产资本来源以温州为主的城市，地产市场就会遭遇严重考验，温州市显然首当其冲。

    “通过调研我们发现，温州房地产市场７０％是投资或投机需求拉动的，真正自住的只有３０％。而全国许多城市恰好相反，７０％自住、３０％投资。”温州规模最大、最为活跃的智囊机构之一的温州中小企业促进会会长周德文表示，正是温州房地产市场这种特点，导致温州楼市涨幅远超别的城市，但风险积聚也远超其他城市。

    事实上，温州云天资金链断裂，距离上一次２００７年底开始的房地产宏观调控才１年不到。由此推算，如果这一波房地产宏观调控持续一年，部分温州房地产企业会有资金链断裂危险，如果调控延续达２至３年，温州炒房团的日子会怎么样就显而易见了。